Паевой ипотечный кооператив и риски приобретения в нем жилья
29 Сентября 2009
Паевой ипотечный кооператив (ПИК) представляет собой некоммерческую организацию целью которой является оказание финансовой помощи и содействия в заключении ипотечного договора при покупке жилья. Деньги для приобретения жилья ПИК может брать только из своего паевого фонда, который складывается из взносов членов кооператива.
Членом ПИК может стать любой гражданин РФ в возрасте до 55 лет, внесший установленные паевые взносы (вступительный и первоначальный). После уплаты указанных взносов новый член ПИК получает место в общей очереди членов кооператива. Эта очередь является 3-х уровневой:
- уровень 1 — накопление пая;
- уровень 2 — подбор жилья;
- уровень 3 — временный отказ от участия в подборе жилья.
Переход на следующий уровень осуществляется при получении максимального рейтинга по отношению к остальным членам ПИК.
Максимального рейтинга можно достигнуть лишь при выполнении членом кооператива нескольких условий:
- полное внесение вступительных взносов;
- соблюдение сроков внесения ежемесячных взносов;
- накопление определенной суммы пая;
- наличие необходимого количества денег в паевом фонде ПИК;
- возмещение кооперативу всех расходов, связанных с услугами нотариуса и регистрацией прав собственности.
Однако, главным фактором, определяющим рейтинг члена кооператива, является величина его пая. То есть, кто больше внес денег, тот раньше приобретет жилье. Получить максимальный рейтинг — задача очень сложная, и ее решение может затянуться на неопределенный срок, продолжительность которого, нигде не оговорена. А ведь цены на жилье постоянно растут!
Далее, попав во второй уровень очереди, член кооператива должен оформить договор с уполномоченным риэлтером на посреднические услуги при покупке жилья. В договоре риэлтор берет на себя обязательство осуществить юридическую экспертизу выбранного жилья, организацию оформления договора купли-продажи и взаиморасчета сторон сделки. Ну, а осматривать квартиру и вносить необходимые задатки член кооператива должен самостоятельно. Услуги риэлтора стоят от 2-х до 3% стоимости жилья.
Кроме ежемесячных взносов, ПИК может также реализовывать зачетную программу. В рамках этой программы после уплаты вступительных взносов член кооператива получает право имеющееся у него жилье использовать, как паевой взнос. Это может быть реализовано несколькими способами:
- продажа имеющегося жилья через уполномоченного риэлтера и зачисление полученных денег на паевой счет члена кооператива;
- срочный выкуп жилья через уполномоченного риэлтера с последующим зачислением вырученной суммы на паевой счет члена ПИК;
- передача существующего жилья в собственность ПИК в качестве паевого взноса.
При этом, ПИК может выкупить зачетное жилье по заниженной стоимости, а предлагать его другим членам ПИК по завышенной. Разница в стоимости, разумеется, останется в кооперативе.
Но, вот, наконец, наступил долгожданный момент завершения сделки. При передаче денег продавцу квартиры с членом ПИК подписывается договор о взаимной финансовой поддержке в форме целевого займа. По этому договору купленная квартира поступает в залог (по закону об ипотеке). При этом, правоустанавливающие документы на квартиру член ПИК должен передать кооперативу до полного погашения её стоимости. Кроме того, член кооператива обязан застраховать полученный титул собственности сроком на три года.
В последующем член кооператива регулярно вносит ежемесячный паевой и членский взносы. При этом, паевой взнос направлен на погашения суммы долга (пая), а членский — это проценты за предоставленный кооперативом заём.
Любой член ПИК может расторгнуть членский договор в любое время. При этом, ему возвращается лишь сумма внесенного пая, а членские взносы и вступительный взнос возврату не подлежат. Паевой взнос должен быть возвращен не позднее 60 дней с момента расторжения договора. Деньги можно вернуть и быстрее — в течение 15 дней, но тогда бывшему члену ПИК придется заплатить кооперативу 5% возвращаемого пая.
Выплатив кооперативу всю сумму займа, член ПИК получает все правоустанавливающие документы на купленное жилье, а также документ о полном погашении долга, который позволяет снять залог.
Надеемся, что предоставленная нами информация поможет Вам в достаточной степени оценить риски, связанные с приобретением жилья через паевой кооператив.