Новая услуга банков может стать выходом для девелоперов
29 Сентября 2009
Банковская задолженность девелоперов сегодня относится к числу самых острых проблем отечественного рынка недвижимости. При этом, банки часто склонны двигаться по проторенному пути — банкротить должника и распродавать его собственность. Однако, в сложившихся условиях этот путь крайне не эффективен. Сегодня банк не сможет выгодно продать незавершенное строительство или земельный участок под застройку. А застройщики все еще верят в то, что рынок скоро вернется к прежнему состоянию и все пойдет, как раньше.
А, тем временем, например, аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» считает, что сегодня существует реальная возможность для девелоперов решить проблему с задолженностью банкам. Мировой опыт свидетельствует о том, что в кризис выживают те, кто вовремя начинает работать по новым правилам, на опережение. Эти новые правила, чаще всего, выражаются в появлении иных схем работы и новых услуг. Применительно к рынку недвижимости, речь может идти, например, о таком явлении, как Fee-development. Именно эту схему мы и собираемся обсудить в данной статье.
Сегодня наиболее перспективной выглядит совместная игра банков и застройщиков по иным правилам. В годы экономического благополучия банки, главным образом, предоставляли застройщикам кредиты при условии залога недвижимости. Теперь же, в сложившейся ситуации развитие активов, находящихся под залогом, банку выгоднее рассматривать, как направление инвестбанкинга, то есть, Fee-development.
В рамках такой инвестиционно-строительной схемы жестко разделяются функции управляющего, инвестора и девелопера. Инвестор выделяет необходимую сумму, управляющий с максимальной эффективностью распределяет эти деньги, а девелопер обеспечивает реализацию конкретного проекта. В этом случае управляющий отвечает за целевое и эффективное использование инвестиций, а девелопер несет ответственность за срок реализации и качество строительства. В такой схеме основную прибыль получает, естественно, инвестор, а затем управляющий, однако девелопер также не остается в накладе, ведь вся ответственность в случае неудачи проекта делится на троих.
Другие, родственные fee-development, схемы сегодня практикуют управляющие компании. Речь идет о ЗПИФН — закрытых паевых инвестиционных фондах недвижимости. Эти фонды аккумулируют деньги населения и инвестируют их в пределах рынка недвижимости. Следует сказать, что паи некоторых таких фондов в настоящее время являются предметом биржевой торговли. Владелец такого пая в любое время может вернуть свои деньги и даже с прибылью.
В прошлом году у дольщиков строительства жилья появилась аналогичная возможность вернуть вложенные деньги, если у них появились сомнения в своевременности окончания строительства. Мы имеем в виду торговую систему ОРСИ — открытый рынок строительных инвестиций. Однако продать пай долевого строительства в данной схеме гораздо сложнее, чем пай ЗПИФН на РТС или ММВБ. Это связано с тем, что для продажи пая в долевом строительстве непременно следует найти конкретного покупателя для вполне определенной квартиры.
Следует сказать, что доля fee-development в общей массе строительных услуг в развитых странах составляет около половины, и кризис только добавил популярности этой схеме. У нас же в стране эта схема развития не получила. Однако, можно предположить, что такой способ распределения рисков в рамках строительных проектов в ближайшее время вполне может стать более популярным. И, не смотря на то, что в этом случае девелопер делится прибылью с инвестором, игра, все же, стоит свеч, т.к. позволяет снизить вероятность банкротства компании застройщика.
На фоне всего вышесказанного сегодня совершенно не состоятельными и непрофессиональными выглядят те девелоперы, которые всеми силами стараются сохранить всю полноту контроля над собственными активами. Не лучше выглядят и банки, прикладывающие неимоверные усилия для банкротства своих должников. И это происходит в ситуации, когда, по мнению центра аналитики www.irn.ru схема fee-development вполне могла бы стать обоюдоприемлемым решением проблемы.